在某银行审计项目中，审计人员发现大批个人按揭贷款到期一次性还本付息疑点数据，经核查，上述延期还款情况为该行帮助疫情影响下部分困难客户渡过难关，相关应对方案有法律支撑，由此引发了审计人员对当前房地产领域之“变”的思考。通过调研发现，在当前房地产市场陷入深度调整的背景下，以往许多限制性政策正逐步退出或优化，政策利好频出，金融支持房地产不断加码，如何跟进房地产领域动态变化、调整审计重点和方法成为提升新时期金融审计质效的关键所在。

从“抑”到“扬”的政策方向之“变”。在房地产快速发展时期，为避免房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，人民银行、银保监会建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，近年来的银行审计中审计人员也会重点关注房地产和住房按揭贷款是否超过监管部分规定的比例。2022年11月份两部门出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出了16条政策，其中指出“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”，对于疫情等客观因素影响的银行可以合理延长其过渡期。从宏观环境来看，集中度的要求已经不适合当前的房地产形势，2023年以来供需两端的支持性政策频出，年底金融座谈会提出的“三个不低于”指标要求预示了未来一段时间对房地产行业的支持方向和监管导向。对金融机构来说，如何在达到指标要求的同时平衡好风险和收益，或将成为下步审计的关注点。

从“严”到“松”的资产分类之“变”。这里的“松”是给困难房企提供喘息的机会。例如根据《贷款通则》的展期要求，“短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限;中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半;长期贷款展期期限累计不得超过3年”；而在“16条措施”中提出支持房地产开发贷款、信托贷款等合理展期，未来半年内到期的，可以超出原规定多展期一年，不调整贷款分类，不上征信系统。2023年7月又将适用期限延至2024年底。新规给原定政策“松绑”，以时间换空间，把部分房地产相关不良贷款大幅延后。此外，对于受疫情、项目停工等客观因素影响的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人协商延期展期。在进行金融机构资产质量分析时，对房地产相关贷款不可千篇一律按照以往标准“一刀切”，需紧贴时代背景、紧靠政策要求对其进行全面评估，使审计成果更好的服务于经济发展大局。

从“旧”到“新”的发展模式之“变”。房地产行业发展多年，迎来了改革调整的时期。2023年8月国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》推动“保障房+商品房”双轨制建立；10月中央金融工作会议首提房地产新监管模式，促进金融与房地产良性循环；11月央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上指出“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。”在新模式构建过渡期，审计人员可关注金融机构是否能够不断优化信贷结构、提升融资服务质效，是否能够贯彻落实好各级决策部署，做好各项政策支持工作。

金融审计工作受宏观经济、社会民生、政策调控等多方面影响较大，例如集中度政策并没有取消，随着房地产市场发展变化未来也许会有新的要求。审计人员需时刻关注后续变动和新规，深刻了解各种“变”背后深层次原因，不断为防范化解系统性金融风险、促进经济社会健康发展出谋划策。李佳忆